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    Steuerliche Fragen bei Wohnungsvermietung

    • Liebhaberei: Damit die Wohnung/Liegenschaft überhaupt steuerlich relevant ist, muss innerhalb von 20 – 23 Jahren ein Gesamtüberschuss erzielt werden. Wenn ein Objekt einkommensteuerlich Liebhaberei ist, kann es aber dennoch umsatzsteuerlich relevant sein.
      Faustregel: Beim derzeitigen Zinsniveau und den aktuellen Mietpreisen führt eine Fremdfinanzierung von mehr als der Hälfte des Werts der Anschaffungskosten der Wohnung meist zu Liebhaberei.
       
    • Abschreibung: Vom Wert der Wohnung oder den Anschaffungskosten sind zwischen 20 und 40 % für den nicht abschreibbaren Anteil des Grund und Bodens abzuziehen. Der verbleibende Betrag ist mit 1,5 % (Baujahr ab 1915) und 2,0 % (Baujahr vor 1915) abzuschreiben.
       
    • Anschaffungskosten: Dazu gehören der Kaufpreis (entweder mit oder ohne Umsatzsteuer), die Grunderwerbsteuer, die Eintragungsgebühr und Notar/Rechtsanwaltskosten, Maklerprovision und Ähnliches …
       
    • Finanzierungskosten gehören nicht zu den Anschaffungskosten: strikte Trennung zwischen Investition und Finanzierung (Aktiv- und Passivseite).
       
    • So weit, so klar: Der Teufel steckt im Detail (und führt immer wieder zu Diskussionen mit der Finanz)!
       
    • Konzeptionskosten: Diese dienen der Ausarbeitung der wirtschaftlichen und steuerlichen Grundkonzeption, dem Marketing, den Beratungen vor dem Kauf, den Besichtigungen, Sachverständigenkosten und dergleichen.Alles Anschaffungsnebenkosten!
       
    • Finanzierungsberatung, Kreditvermittlung und Nebenkosten: Grundsätzlich sind alle diese Kosten, wie z. B. auch die Hypotheken-Eintragungsgebühr sofort abzugsfähig. Allerdings: Einmalige Finanzierungskosten sind auf die Laufzeit des Kredits aufzuteilen.
       
    • Baubetreuung ist zu aktivieren und mit 1,5 % abzuschreiben.
       
    • Hausbetreuung und Hausverwaltung bis zur Übergabe sind zu aktivieren und mit 1,5 % abzuschreiben.
       
    • Hausbetreuung und Hausverwaltung sowie Betriebskosten für Leerstehung nach der Übergabe sind sofort abzuschreiben.
    1. April 2018