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    Ausgabe 40

    Bei der Veräußerung von Liegenschaften fällt Immobilienertragsteuer an, und zwar zwischen 4,2 % und 30 % des Verkaufspreises. Es gibt jedoch zwei Möglichkeiten zur Befreiung: Hauptwohnsitzbefreiung und Errichterbegünstigung.

    Besonders interessant ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Die Finanz sieht dies jedoch sehr kritisch und setzt bei Details an, um eine Besteuerung durchzusetzen.

    Grundsätzlich gibt es zwei Wege zur Steuerfreiheit:

    Hauptwohnsitzbefreiung 1

    Die Anschaffung oder Fertigstellung der betroffenen Immobilie muss vor mehr als zwei Jahren stattgefunden haben. Die letzten zwei Jahre muss sie durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt worden sein, und dieser muss nun im Zuge der Veräußerung aufgegeben werden.

    Was kann problematisch sein, und wo findet sich das Haar in der Suppe?

    Der Erwerb der Liegenschaft ist durch Schenkung erfolgt
    und somit keine Anschaffung: Steuerpflicht!

    Oder: Die Liegenschaft wird verkauft, und man wohnt noch einige Zeit dort. Damit ist keine Aufgabe des Hauptwohnsitzes erfolgt.

    Teuer kann auch eine kurzfristige Vermietung, z. B. über „Airbnb“, werden. Damit kann die Finanz nachweisen, dass keine durchgehende
    Nutzung als Hauptwohnsitz
    erfolgt ist.

    Hauptwohnsitzbefreiung 2

    Eine etwas großzügigere Befreiung ist die zweite Möglichkeit. Diese sieht vor, dass man die zu verkaufenden Liegenschaft in den letzten zehn Jahren zumindest fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat. Weitere Voraussetzung für die Steuerfreiheit ist, dass dieser Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

    Was kann sich im Sinne der Steuergesetze als Problem erweisen?

    Heikel ist wieder die Bestimmung, dass die Liegenschaft über fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt worden sein muss. Tätigkeiten im Ausland, Entsendungen, Vermietungen (auch kurzfristig) können zur Steuerpflicht führen. Ebenso gilt auch hier, dass das zu lange Weiterwohnen nach einem Verkauf Immobilienertragsteuer auslöst.

    Errichterbegünstigung

    Diese Begünstigung ist nicht so bekannt. Jemand errichtet „selbst“ ein Gebäude. In der Fachsprache wird dies als „selbst hergestelltes Gebäude“ bezeichnet. Hat dieses Gebäude in den letzten zehn Jahren nicht der Einkunftserzielung gedient, so bleibt dieser Teil steuerfrei.

    Vorsicht: Die Wertsteigerung von Grund und Boden bleibt steuerpflichtig. Selbst hergestellt heißt, dass mehr als 50 % der Herstellkosten durch den Veräußerer gezahlt wurden. Zum Beispiel: Es wird ein Rohbau um 150.000 gekauft, davon entfallen 50.000 auf den Grund und somit 100.000 auf den Rohbau. Für die Fertigstellung werden weitere 180.000 ausgegeben. Im Falle eines Verkaufs ist der Grund und Boden steuerpflichtig (Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis), der anteilige Verkaufserlös für das Gebäude ist steuerfrei, da selbst hergestellt (Überwiegen der eigenen Ausgaben von 180.000 gegenüber dem Kaufpreis für das Gebäude von 100.000).

    Bei Fertigteilhäusern soll angeblich das gleiche gelten. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn der Preis für das Fertigteilhaus unter 50 % der gesamten Herstellungskosten liegt (Kosten für Keller, Außenanlagen, Garagen, Fertigstellungsarbeiten sind höher als für das Fertigteilhaus).

    Um die vielen kleinen Veränderungen im Steuerrecht und den damit zusammenhängenden Bürokratieaufwand zu reduzieren, gibt es das sogenannte Jahressteuergesetz (das wir uns von den Deutschen abgeschaut haben).

    Ein wesentliches Thema im Jahr 2019:

    Familienbonus Plus

    • für jedes Kind, für das Familienbeihilfe gewährt wird und das sich ständig innerhalb der EU oder des EWR oder der Schweiz aufhält
    • bis zum 18. Lebensjahr ein Betrag von Euro 125,00 pro Monat
    • ab dem 18. Lebensjahr ein Betrag von Euro 41,68 pro Monat

    Der Familienbonus Plus ist für im EU oder EWR befindliche Kinder kaufpreisindexiert! Das ist etwas Neues. Die Höhe dieses Absetzbetrages wird nach Kaufkraft/Preisrelationen je Mitgliedsstaat variiert.

    Wie kommt man an den Familienbonus Plus?

    Der Antrag ist mit der Veranlagung zu stellen. Berechtigt ist jene Person, welcher der Unterhaltsabsetzbetrag zusteht – oder der oder die Familienbeihilfenberechtigte bzw. die Partnerin oder der Partner, der jährlich mehr als 1500 € Steuer bezahlt.

    Es ist auch möglich, den Familienbonus Plus durch den Arbeitgeber berücksichtigen zu lassen. Amtlicher Vordruck, übliche Daten …

    Bei speziellen Fragen stehen wir gerne zu Ihrer Verfügung!

    Grundstücksbesitzer stehen immer wieder vor der Frage, wie Zahlungen von Infrastrukturunternehmen (z. B. EVN, Fernwärme, Post, Telekom usw.) für die Nutzung von Grund und Boden zu versteuern sind. So hat das Finanzamt St. Pölten in den vergangenen Jahren viele Personen, die Geld von der EVN für die Fernwärmeleitungen bekommen haben, aufgefordert, Steuern zu zahlen.

    Das war ärgerlich, mit viel Aufwand verbunden, die Steuerzahlungen (aus Sicht der Finanz) überschaubar.

    Nunmehr wird eine Abzugssteuer von 10 % der Zahlung eingeführt. Entgelte für die Duldung/Nutzung von Grund und Boden für Elektrizitäts-, Erdgas-, Öl- und Fernwärmeleitungen fallen darunter. Die auszahlende Stelle hat diese 10 % einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen.

    Mit dieser Abzugsteuer ist die Einkommensteuer abgegolten! Es besteht keine weitere Erklärungspflicht!

    Eine Veranlagung auf Antrag ist möglich. Dabei gilt, dass 33 % der Zahlung steuerpflichtig sind, davon ist die Einkommensteuer nach Tarifstufe zu zahlen. 67 % sind steuerfrei. Das heißt rechnerisch: Bis zu einem Steuersatz von 33 % Einkommensteuer ist die Veranlagung günstiger, darüber die Abzugssteuer.

    Ein Medienthema und Dauerpolitikum sind die Steuerschachzüge und -strukturen von Konzernen, die über Niedrigsteuerländer massiv Körperschaftsteuern vermeiden.

    Alles legal!

    Die EU versucht nun, über eine Verordnung und nationale Umsetzung (in Österreich im § 10a Körperschaftsteuergesetz) diesen Vorgangsweisen beizukommen. Besteuerungsgrundlagen sollen in das Land kommen, in dem die Wertschöpfung und die tatsächliche wirtschaftliche Tätigkeit stattfindet.

    Im neuen „10a“ ist festgelegt, dass sogenannte Passiveinkünfte einer Körperschaft im Ausland, die von einer inländischen Körperschaft beherrscht wird, im Inland zu besteuern sind.

    Unter diese Passiveinkünfte fallen Zinsen, Lizenzen, Dividenden und Veräußerungsgewinne, Leasing, Tätigkeiten von Versiche­rungen oder Banken sowie sogenannte „Abrechnungsunternehmen“. Niedrig besteuert ist alles bis zu einem effektiven Körperschaftsteuersatz von 12,5 %.

    Die Bestimmungen gehen über 10 Absätze, sind nicht ganz einfach formuliert und stehen in Konkurrenz mit Doppelbesteuerungsabkommen. Es ist zu befürchten, dass der neue „10a“ bei den Adressaten, die erfasst werden sollen, zahnlos bleibt und jene Unternehmer vor erhöhte Anforderungen, Offenlegungen und Argumentationen stellt, die sich ohnehin nicht durch (gewagte) Konstruktionen zum Teil aus dem Besteuerungssystem verabschiedet haben.

    Was ist zu tun? Fragen: Gibt es eine Gesellschaft im Ausland, mit der Sie in Geschäftsbeziehung stehen? Steht diese unter Ihrer Beherrschung? Wie hoch ist die tatsächliche Steuer, die diese Gesellschaft bezahlt? Hat diese Gesellschaft Passiveinkünfte?

    So kann zum Beispiel folgende Konstellation zu Problemen führen. Sie haben eine Gesellschaft in Österreich, diese ist mit 50 % an einer weiteren Gesellschaft in Deutschland beteiligt. Darunter wird eine weitere deutsche Gesellschaft gehalten. In Deutschland ist der Verkauf von Geschäftsanteilen aus einer GmbH steuerfrei (in Österreich steuerpflichtig). Damit erfüllt man schon die meisten Bestimmungen des „10a“. Beherrschender Einfluss, Steuer unter 12,5 % (tatsächlich aufgrund der deutschen Bestimmungen einige wenige Prozent), passive Einkünfte …

     

     
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